賃貸借

借地借家法

建物の所有を目的とする土地の貸し借りや建物の貸し借りについては、借地借家法という法律が適用されることになります。借地借家法は、借り主の保護を厚く規定している法律です。例えば、借地・借家契約の期間が満了しても、原則として契約は自動的に更新されることとされ、契約を終了するには、貸し主の側に「正当事由」があることが必要とされるなどです。

ただし、貸し主が一定の期間に限定して不動産を貸したい場合などには、最初から貸し主と借り主との話し合いでそのように約束して、所定の契約手続をとれば、一定期間が経過した後には必ず土地・建物を返してもらえるという制度もあります。これを「定期借地・借家制度」といいます。

地代の増減請求

近傍類似の土地の地代に比較して地代が不相当になったとき、または、土地に対する租税その他の公課の増減により地代が不相当になったときは、当事者は相手方に地代の増減を請求できます。

地代の増減請求権は、形成権といいまして、増減請求の意思表示をすることによって始めて将来に向かって客観的に相当な額に増減する効果が発生します。

当事者間で地代増減の協議が整わない場合は、裁判手続きによって解決を図ることになりますが、訴訟を提起する前に簡易裁判所に調停を求めることが必要とされています。

敷金・権利金・保証金

敷金は、不動産の賃貸借契約の締結に際し、賃借人の賃料債務その他の債務を担保する目的で、賃借人から賃貸人に交付される金銭であり、契約終了の際に、賃借人の債務不履行があればその額が減額され、債務不履行がなければ全額賃借人に返還されるものをいいます。

権利金の性質については、不明確なところも多く、基本的には、当事者がどのような趣旨で授受したのかによって決められることになるのですが、一般的には、借地権の設定の対価として支払われることが多いとされています。借地契約終了時には返還することが予定されていないのが一般的です。

保証金の性質も、一義的に決められるものではなく、基本的は、授受した当事者の意思によって決められます。一般的には、賃借人の債務を担保するために交付され、契約終了時には返還が予定されていることが多く、この場合には、性質は敷金と変わらなくなります。しかし、契約上、保証金の一部について、償却の名目で返還を要しないと規定することも多く、このような場合には、その部分については権利金の性質を有することになります。